Quel est l'impact du DPE sur le prix de vente d'un bien et comment l'améliorer ?
Un mauvais DPE a un fort impact sur le prix de vente, comptez sur une baisse du prix de 15 à 20 %. Pour acheter une passoire énergétique, les acheteurs négocient plus.
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Un bon DPE est aujourd’hui indispensable pour louer facilement son logement ou le revendre au bon prix. Avec un DPE faible, F ou G les locataires et acheteurs sont moins enclins à se tourner vers votre logement. Un mauvais DPE est synonyme de facture d’énergie élevée et d’un confort de vie médiocre. On vous explique en détail l’impact du mauvais DPE et la façon dont vous pouvez remédier à cela.
Quel est l'impact du DPE sur le prix de vente d'un bien ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic obligatoire en France depuis maintenant plusieurs années pour une vente immobilière. Idem, en matière de location, si celle-ci doit durer plus de 4 mois, le DPE est également obligatoire.
Le DPE permet de visualiser à la fois la consommation d’énergie primaire du logement et les émissions de gaz à effet de serre. La performance énergétique du logement est ensuite représentée par des étiquettes de A à G. La classe A représente un bien sobre et peu énergivore, à l’opposé, un logement G est qualifié de passoire thermique du fait de ses performances énergétiques médiocres.
Des prix plus bas pour les passoires thermiques
Plusieurs études menées ces dernières années, notamment par Seloger, ont permis de mettre en évidence concrètement l’impact du DPE sur la vente des biens. Le constat est sans appel. Les prix des passoires thermiques pour les biens avec une étiquette F au G au DPE sont bien inférieurs à ceux classés A ou B.
Tableau des décotes des passoires thermiques
Classe énergétique | Décote par rapport à un bien classé D |
|---|---|
E | -5% (-157€/m² en moyenne) |
F | -13% (-452 €/m² en moyenne) |
G | -14% (-458 €/m² en moyenne) |
À noter que la décote varie selon la région et le département. À Paris, la différence de prix est moins forte entre un bien à l’étiquette A qu’un bien immobilier à l’étiquette G. Dans les zones rurales l’écart est nettement plus prononcé.
Autre élément important à souligner, le prix des passoires thermiques a plus baissé que les logements mieux classés cette année. Les acheteurs sont davantage enclins à faire des offres d’achat agressives quand il s’agit d’une habitation classée F ou G. Le prix de vente est négocié de 5,6 % en moyenne pour un bien classé G et de 3 % pour un bien classé A.
Des ventes plus difficiles et des loyers plus faibles
L’analyse de milliers d’annonces montre aussi que le délai de vente est quant à lui rallongé pour les passoires thermiques.
En moyenne, le délai de vente est de + 6 jours pour un logement classé G par rapport à un bien équivalent classé A. Une passoire thermique est donc bien moins désirable pour les acheteurs. Autre aspect notable, les demandes de contact sont 56 % moins importantes pour les logements G au DPE. Cela signifie que les acheteurs sont plus frileux. A contrario un logement classé A bénéficie de 35 % de contact en plus.
S’il est moins flagrant, l’impact du DPE sur le prix de la location est lui aussi réel. Un logement G se loue en moyenne 1 €/m² de moins qu’un logement avec l’étiquette D. Et les prix des logements classés E à G évoluent moins vite que ceux présentant un bon DPE. Ici aussi, il apparaît que proposer à la location un bien immobilier performant est un solide avantage et un atout pour les propriétaires.
Peut-on vendre un bien avec un mauvais DPE ?
Oui, tout à fait, en revanche, vous subissez plus de contraintes que pour un logement mieux classé. Le prix de vente sera davantage négocié par les acheteurs. Le délai de vente sera vraisemblablement plus long aussi et les acheteurs seront plus pointilleux.
Alors qu’avec des travaux de rénovation, en redonnant quelques lettres au DPE de votre logement, il sera possible d’arriver en meilleure position pour négocier face aux acheteurs.
Quels sont les avantages à avoir un bon DPE ?
En plus d’un meilleur prix de vente, avoir un DPE représente un avantage sur de multiples points. Il y a des éléments auxquels sont sensibles les acheteurs comme les locataires.
- Un meilleur confort de vie
L’un des points forts d’une maison avec un bon DPE est le confort de vie très largement supérieur à un logement avec une étiquette médiocre. Les pièces de vie sont plus saines, l’air circule mieux, il y a moins de risque d’humidité et de condensation. De même, on ne subit pas la sensation de mur glacé ou de courant d’air très désagréable en hiver.
- Des factures d’énergie réduites
Une bonne isolation et un équipement de chaleur performant permettent de réduire drastiquement les factures d’énergie. Le système de chauffage étant l’un des gros points de dépense dans une habitation. L’idéal est de s’appuyer sur les systèmes utilisant les énergies renouvelables pour limiter ses dépenses. Cela donne également de la valeur à votre bien immobilier sur le marché. En cas de revente, la plus value sera d’autant meilleure avec un bien à l’étiquette A plutôt que F…
Quelles solutions pour améliorer un DPE trop bas ?
Il y a plusieurs manières d’améliorer son DPE et de transformer sa passoire thermique en bien confortable et prisé. Voici les 3 principaux éléments à faire rénover dans votre maison ou votre appartement pour augmenter le DPE.
Refaire l’isolation de son logement
L’énergie et la chaleur ne s’échappent pas de la même manière dans votre maison. Selon les données de l’Ademe, la toiture est responsable de 25 % de la perte de chaleur, contre 20 à 25 % pour les murs, 10 à 15 % pour les fenêtres et enfin 7 à 10 % pour les planchers. Si vous ne pouvez pas faire une rénovation globale, vous avez intérêt à refaire l’isolation de la toiture et des murs.
Que ce soit en matière de qualité des matériaux, de solutions (isolation par l’extérieur, isolation par l’intérieur), vous disposez d’un large éventail de possibilités. L’entreprise RGE contactée sera à même de proposer la solution la plus adaptée à votre budget et à la configuration de votre logement.
Le remplacement des menuiseries est aussi une excellente idée pour améliorer son DPE. Fenêtres, portes et portes-fenêtres sont en grande partie responsables des déperditions de chaleur. Installer de nouvelles menuiseries, passer du simple au double vitrage a un effet réel pour gagner des points au DPE. On estime qu’il est possible ainsi de gagner 2 à 3 classes énergétiques !
Installer un nouvel équipement de chauffage et de production d’eau chaude
La question de la performance de votre équipement de chauffage et de production d’eau-chaude est aussi importante quand il s’agit de gagner des classes au DPE. Si on en croit les chiffres de l’Ademe, le système de chauffage est responsable de 67 % de la consommation d’énergie d’une habitation.
Aujourd’hui, une pompe à chaleur, un chauffe-eau solaire, une chaudière gaz à condensation ou une chaudière à granulés de bois fournissent d’excellentes performances et consomment moins que les anciennes installations. Certains équipements s’associent très bien avec des appareils produisant des énergies renouvelables. Dites adieu aux vieilles chaudières au fioul ou à gaz, qui en plus, émettent beaucoup de gaz à effet de serre.
Rénover le système de renouvellement de l’air
En plus de changer votre équipement de chaleur et de refaire l’isolation, la rénovation du système de renouvellement de l’air est vivement encouragée. Un mauvais système de ventilation peut être responsable jusqu’à 25 % des pertes de chaleur. L’idéal est d’installer une ventilation mécanique contrôlée (VMC) à double flux pour faire circuler l’air et assainir ses pièces. C’est un bon moyen également afin de lutter contre l’humidité.
Les travaux de rénovation bénéficient aujourd’hui de nombreuses aides de l’Etat. Vos travaux peuvent être financés jusqu’à 70 000 euros via le dispositif MaPrimeRénov’. Les Certificats d’Economie d’Energie (CEE) sont également intéressants dans de nombreuses situations. En tant que propriétaire, vous pouvez aussi profiter d’une exonération de la taxe foncière lors d’une rénovation énergétique. Vous l’aurez compris, ce ne sont pas les solutions de financement qui manquent pour améliorer votre DPE.
Quel DPE pour vendre en 2025 ?
En 2025, plus que jamais, un bon DPE est la certitude de vendre son bien immobilier au bon prix. Idem sur le marché de la location française, les locataires sont très sensibles aux étiquettes énergétiques. Avec l’envolée des prix de l’énergie en 2 ans, être attentif au DPE est essentiel pour ne pas voir son budget s’envoler.
Un DPE avec une étiquette comprise entre A et D est l’assurance en 2025 de ne pas brader son bien immobilier. Au-delà, les acheteurs ne se privent pas de négocier fortement à la baisse. Et ils ont raison.
L’interdiction de louer des passoires thermiques est effective pour les logements classés G et ce sera prochainement au tour des habitations classées F (2028). Les propriétaires de biens immobiliers en France ont tout intérêt à lancer cette année une rénovation énergétique pour proposer un bien avec un bon DPE.
