Les solutions face à un DPE périmé en cours de location
Aux côtés du loyer, c’est l’un des points les plus essentiels pour un locataire en recherche d’un logement, le DPE. Une bonne étiquette est synonyme d’un confort de vie supérieur et de factures d’énergie réduites. Pour autant, le DPE a une durée de vie et il peut arriver au cours de la location que ce dernier soit périmé. Quelles conséquences ? Comment remédier à cette situation ?
Qu'est-ce qu'un DPE périmé en cours de location ?
Le diagnostic de performance énergétique présente le niveau de consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Le DPE est un diagnostic immobilier obligatoire dans une location, il est annexé au contrat de location. C’est le cas depuis 2007 au même titre que le constat de risque d’exposition au plomb ou l’état des risques naturels (article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs¹).
Tout propriétaire en tant que bailleur a l’obligation de fournir ce document avec les autres diagnostics au locataire au moment de la signature du contrat de location. Si le locataire remarque que le DPE est manquant ou périmé, il peut demander l’établissement d’un nouveau diagnostic.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a une durée de vie de 10 ans. Passé cette durée, il est considéré comme périmé et doit être renouvelé par le propriétaire. Cependant, il faut noter que les DPE réalisés :
- Entre le 1er janvier 2013 et 31 décembre 2017 n’étaient valables que jusqu’au 31 décembre 2022.
- Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2024.
Quels sont les risques pour le propriétaire et le locataire d’un DPE périmé ?
La conséquence immédiate pour le propriétaire est l’impossibilité de mettre en location son logement en cas de DPE périmé. Il s’agit d’une obligation légale à laquelle il ne peut se soustraire.
Un DPE périmé a aussi une incidence importante pour le locataire dans le calcul du loyer. Depuis le 24 août 2022 et la loi Climat et Résilience, il est, en effet, interdit d’augmenter les loyers des passoires thermiques lors du renouvellement de bail et au moment de la révision annuelle des loyers. Les passoires thermiques désignent les logements classés F ou G au DPE.
Parallèlement, les logements classés G et consommant plus de 450 kWh par m² d’énergie finale sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Ces derniers sont considérés comme des logements indécents et donc impropres à la location. À partir de 2025, tous les logements classés G sont concernés par l’interdiction puis en 2028, les habitations classées F et en 2034, celles avec une étiquette E.
Le propriétaire doit donc vérifier qu’il ne transmet pas un DPE périmé. Et le locataire vérifier, la bonne validité du DPE au moment de la signature du contrat.
Que se passe-t-il quand le DPE est périmé en cours de location ?
Les contrats de location une fois signés se renouvellent par tacite reconduction, tous les 12 mois pour une location meublée et tous les 3 ans pour une location nue. Toutefois, cette tacite reconduction n’implique pas de signature, le propriétaire n’a pas à fournir “pro activement” de DPE à son locataire².
La question a été posée à l’Assemblée nationale par la députée Annaïg Le Meur et le gouvernement avait répondu dans ce sens. Le DPE est annexé au contrat de location, rien n’oblige à en fournir un nouveau au moment de la reconduction tacite.
Le ministère de la Transition écologique rappelle cependant que le locataire est en droit de demander au propriétaire l’établissement d’un nouveau DPE s’il s’est périmé au cours du bail. Cela permettra de vérifier le respect des critères de décence du logement et la possibilité d’augmenter ou non le loyer pour le propriétaire. Si le locataire exige un nouveau DPE, le propriétaire se doit de le lui fournir.
Locataire, quels recours pour un DPE périmé lors de votre location ?
Tout locataire a droit à un logement décent sur le plan énergétique. Il dispose de moyens pour faire respecter cette obligation au propriétaire. Le dialogue est important, mais dans une situation bloquée, il y a des moyens légaux de faire respecter cette obligation au propriétaire.
En tant que locataire, vous constatez que votre DPE est périmé au cours du bail et que cela peut avoir une incidence sur le loyer.
Prenez contact avec votre propriétaire pour qu’il réalise un nouveau DPE conforme aux exigences techniques. Un DPE coûte entre 100 et 250 euros ce qui ne représente pas une dépense excessive. Le locataire peut s’appuyer sur les éléments communiqués par le ministère de la Transition écologique pour appuyer sa demande.
En cas de non-réponse de la part du propriétaire, le locataire peut réaliser à ses frais un DPE.
S’il s’avère que le logement entre dans la catégorie des passoires thermiques (F, G ou G+). Le locataire doit signaler au propriétaire que ce dernier ne propose pas un logement respectant les critères de décence. Il n’a pas le droit d’exiger d’augmenter le loyer au moment de la révision annuelle selon l’IRL et doit faire des travaux de mise en conformité.
Le propriétaire dans ce cas doit effectuer une rénovation de manière à augmenter la performance énergétique du logement selon un calendrier raisonnable.
Si le propriétaire conteste les éléments soulevés par le nouveau DPE, le locataire peut faire une mise en demeure avec accusé de réception. Passé un délai de 2 mois, et sans réponse de la part du propriétaire, le locataire peut alors saisir le juge des contentieux de la protection.
Le juge des contentieux, s’il tranche en faveur du locataire, peut exiger du propriétaire qu’il réalise les travaux de rénovation. Il précise les délais et peut prévoir des pénalités par jour de retard ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à ce que les travaux soient effectués.
Le juge est aussi en droit de condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts lorsque le logement présente des risques pour la santé du locataire. Dans les cas les plus extrêmes, le bail de location peut être tout simplement annulé.
Il est aussi possible de saisir la commission départementale de conciliation pour essayer de trouver une solution amiable entre le locataire et le propriétaire.
Quelles sanctions pour un DPE périmé en cours de location ?
Présenter un DPE qui n’est pas conforme n’est pas sans danger pour un propriétaire. Avec l’interdiction de location de tous les logements classés G au 1er janvier 2025, ces derniers doivent être prudents.
Si le propriétaire a présenté de fausses informations relatives au DPE avant la signature du bail de location, les sanctions peuvent être très lourdes. Il y a le risque de poursuites pénales avec une amende pouvant aller jusqu’à 37 500 € et une peine de 2 ans d’emprisonnement.
Comment remédier à un DPE périmé en cours de location ?
Les propriétaires ont intérêt à faire preuve d’anticipation quant à la validité de leur DPE, pour éviter de mettre en location des logements avec des diagnostics périmés.
Lorsque le DPE est périmé au cours du bail, il est vital d’en faire réaliser un nouveau. Il peut être réalisé en 48h par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire peut ensuite communiquer à son locataire les résultats du nouveau DPE. Cela permet de maintenir une relation de confiance entre les deux parties.
- Un DPE présentant un meilleur résultat peut justifier d’une augmentation de loyer au moment du renouvellement de bail.
- Un DPE présentant des résultats plus mauvais va certainement entraîner des dépenses de rénovation et rendre impossible l’augmentation du loyer dans l’immédiat.
Que retenir en cas de DPE périmé ?
Un DPE périmé peut desservir à la fois le propriétaire et le locataire. Le DPE peut être demandé cours de location par le locataire pour vérifier la conformité énergétique et les éventuelles interdictions d’augmenter le loyer. Si le propriétaire refuse de le renouveler, des recours légaux permettent d’exiger un nouveau DPE ou d’imposer des travaux pour rendre le logement décent.
