Stations de ski : 70% des locations interdites

L’interdiction de location des passoires thermiques, un impact majeur en montagne

Pour quelles raisons autant d’habitations seraient interdites à la location ? Tout simplement du fait de l’interdiction progressive des passoires énergétiques dans le pays.

Annoncée depuis plusieurs années, et malgré différentes tentatives de report, l’interdiction de location des logements classés G au DPE (Diagnostic de performance énergétique) est entrée en vigueur au 1er janvier 2025. Cette interdiction s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et résilience.

En 2028, l’interdiction touchera les logements F puis en 2034, ce sera au tour des locations dotées d’un DPE E. Des centaines de milliers de logements sont de fait interdits à la location, et ce, dans un contexte de crise immobilière inédite avec des milliers de Français qui n’arrivent pas à se loger.

Et les villes à la montagne sont touchées bien plus que le reste du territoire.

Dans les stations de ski, des passoires thermiques à la pelle

Dans sa note sur les stations de ski¹, la FNAIM a révélé que dans les stations de ski, les étiquettes DPE, F et G représentent 28 % des logements et 33 % rien que dans le massif des Alpes. En France métropolitaine, la moyenne est aujourd’hui de 13 %, soit deux fois moins !

Si on prend en compte l’interdiction de louer des locations classées G, F, mais aussi E, ce sont les 2/3 des logements qui seraient concernés. Les appartements et chalets avec un DPE E représentent en effet une forte proportion des habitations dans les zones de montagne, 37 %.

Les chiffres révèlent que dans plusieurs stations de ski, notamment des Alpes, la proportion de passoires thermiques dépasse même les 70 %…

Des contraintes encore plus fortes sur les meublés

Pour les locations meublées, qui constituent la majorité du parc des logements loués dans les stations de sports d’hiver, les règles deviennent encore plus strictes. Depuis le 1er janvier, les meublés touristiques sont eux aussi soumis au calendrier d’interdiction de location, ce qui n’était pas le cas auparavant.

Avec l’entrée en vigueur de la loi “anti-Airbnb”, les obligations en matière de DPE ont en effet évolué. D’ici 2034, l’ensemble des locations meublées devra posséder un DPE compris entre la lettre A et D.

Pour les nouvelles locations. Les locations devront posséder un DPE E a minima en 2025 et un DPE D en 2034.
Pour les locations déjà enregistrées. Celles-ci ont 10 ans pour faire les travaux de rénovation et améliorer leur DPE.

Pourquoi les villes à la montagne disposent d’autant de passoires thermiques ?

La proportion des passoires thermiques est en effet plus élevée en altitude. Beaucoup de stations d’hiver se sont développées via les différents “Plans Neige” mis en place par les gouvernements de 1964 à 1977. Avoriaz, La Plagne, Isola 200, Les Arcs, des stations aujourd’hui réputées à l’international pour la proximité des pistes et la qualité des infrastructures ont profité pleinement du financement massif de cette époque.

L’idée était de démocratiser l’accès aux sports d’hiver en augmentant les logements disponibles (350 000 chambres étaient prévues). Cependant, les normes énergétiques étaient de ce fait plus basses qu’aujourd’hui, et beaucoup de logements datent d’avant l’instauration de la première Réglementation thermique en 1975. Pour faire simple, à l’époque, la première préoccupation était loin d’être l’isolation des logements. L’énergie était aussi meilleur marché par rapport à ce que nous connaissons.

Presque un demi-siècle plus tard, il est temps de rénover ces logements qui demeurent très éloignés des standards et des normes actuelles.

Le casse-tête de la rénovation des logements à la montagne

À la vue des chiffres dans les paragraphes précédents, il est clair que les besoins en rénovation sont énormes dans les quelque 375 stations de sports d’hiver.

Le problème est que 58 % des logements situés dans ces stations sont des résidences secondaires. Des logements qui ne sont donc pas éligibles au principal dispositif d’aide à la rénovation en France à savoir MaPrimeRénov’.

Ce dispositif concerne les logements occupés à titre de résidence principale. Les résidences secondaires à la montagne sont louées quelques semaines dans l’année généralement, elles ne constituent donc pas des biens éligibles. Seuls les propriétaires qui louent toute l’année leur logement à un locataire qui en a fait sa résidence principale pourront y avoir droit.

D’autant que rénover à la montagne, ce n’est pas rénover ailleurs sur le territoire métropolitain. Les contraintes techniques sont autrement plus fortes. Le budget de rénovation est plus élevé que si on compare avec un même logement situé dans une région moins accidentée. Voilà pourquoi beaucoup de propriétaires retardent le plus possible le moment d’engager des travaux de rénovation énergétique.

Pour autant, il existe d’autres dispositifs pour soulager ses finances. On pense en premier lieu aux Certificats d’Économies d’Énergie. Les régions, les départements, les villes proposent aussi des aides à la rénovation spécifiques, ainsi qu’une exonération de la taxe foncière dans certaines communes. Devant l’ampleur du chantier, l’État a tout intérêt à aider les stations de montagne à réussir à rénover leur parc de logement.

Notre solution à un DPE trop bas ?

Chez Homélior, nous sommes bien conscients de cette problématique. Plutôt que de voir l’immense parc de locations à la montagne à rénover comme une contrainte, nous y voyons plutôt une opportunité. Celle de transformer des passoires énergétiques en logements confortables avec un bon DPE et de redonner de la valeur à toutes les locations. Les stations de ski possèdent en moyenne un prix au mètre carré très supérieur à la moyenne nationale, signe d’un fort attrait pour les montagnes et leur univers. Se lancer dans une rénovation accompagnée, c’est choisir de rendre attractif sur le long terme son logement.